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樓市五節棍之：長實賣新盤也要蝕本價

(林木地) 2025年8月16日

第一棍：大好友高價投屯門地

一手樓市漸去庫存下，地產商開始出手投地補充「麵粉」，大好友信和以高於估值上限近四成奪屯門住宅地成焦點。

《太公報》報導，信置近11億奪屯門地，超估值上限38%，每呎地價3860元，專家：賣1.85萬才有合理利潤。隨着香港樓市氣氛好轉，發展商的投地出價亦有所提高。信置近日以高出市場估值上限近38%的10.89億元，成功奪取屯門海珠路純住宅用地。這是近4年來，再見地皮以高於估值上限售出。信置表示，對香港前景充滿信心。

第二棍：長實賣新盤也要蝕本價

長實地產公布中期業績，錄核心溢利微增，但有樓盤銷售錄虧損，賣樓盈利貢獻亦很小。另外，位於黃竹坑新盤屆現樓下，新價單微加價2%。

《中產報》講，長實：有興趣在港增加投資。長實集團上半年投資物業重估前核心溢利68.05億元，按年升1.2%。長實揭示黃竹坑樓盤Blue Coast銷售錄虧損，預期未來幾年賣樓盈利貢獻亦將很小。李澤鉅在業績報告指，本港住宅市場充滿挑戰，市場氣氛審慎，政府推行不同措施支持樓市及刺激投資氣氛，未來將續受房屋土地政策及利率走向主導。

另外，長實與港鐵合作發展黃竹坑站Blue Coast II新加推價單，計算13%折扣優惠，折實入場價932萬起，平均呎價23388元。發展商指，項目屆現樓，故是次提價加推新單位，幅度約2%，最快下周開售。

第三棍：港樓保持全球最難負擔城市

中港樓價持續調整，成今年走勢全球最差城市之列，但國際報告稱，本港住宅樓價仍企在各城市中最難負擔之榜首位置。

《小超報》表示，買樓最難負擔城市，港連續15年冠全球。本港樓價較高位大幅回落，但仍高踞全球最難負擔的城市榜首。國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的「國際樓價負擔能力（International Housing Affordability）報告」顯示，香港的樓價對收入比率為14.4倍，即一個家庭不吃不喝14.4年才能在港置業，連續第15年屬全球最難負擔的城市。

第四棍：金管局指商廈信貸風險可控

商業樓價跌幅顯著，外界擔心該類物業價持續下滑，引發銀行貸款風險蔓延，幸而金管局總裁打下強心針，認為商業地產貸款「信貸風險可控」。

《太公報》話，金管局：港銀商業地產貸款風險可控，資本及信貸撥備充足，有能力應對市場波動。香港商業房地產的信貸質素問題持續困擾市場，在多家主要銀行公布2025中期業績後，再度受到關注。金管局總裁余偉文指出，從資本充足率、撥備覆蓋率、財務實力這三項重要指標衡量，香港銀行都有充足能力應對市場波動，認為銀行商業房地產貸款的「信貸風險可控」。

為釋除疑慮，他說金管局和銀行業界多次強調，即使本地房地產價格和租金近年下跌，導致物業的專業估價下調，銀行在檢視信貸額度時，依然會綜合考慮借款人的信貸需求、整體財務狀況及還款能力等一籃子因素，「不會單純因為物業抵押品價值變化而調整額度」。

第五棍：恒大除牌高峰市值達四千億

一場內房債務風暴，終釀致市值一度高峰達四千億元的恒大，於復牌無望下，這巨無霸財團將在本港交易市場中除牌引退。

《誠報》指出，2017年股價達巔峰，2021年首度美元債違約，中國恒大8.25除牌，結束16年上市地位。中國恒大公布，接獲聯交所發出的信函，基於公司未能滿足聯交所施加的復牌指引中任何要求，而股份一直暫停買賣，未能於上月28日前復牌，聯交所上市委員會已決定取消公司的上市地位。此舉意味中國恒大將要結束16年的上市地位。恒大集團在1996年由許家印創立，以內地房地產起家，及至2009年在港交所上市。中國恒大在2017年10月，市值高達4,000億元，之後卻滑落，2021年12月首次出現美元債違約，從此未能翻身。